Permis de construire ou déclaration préalable de travaux

Dossier permis de construire

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour savoir si votre projet nécessite une déclaration préalable de travaux, ou un permis de construire.

  • Vous construisez de nouvelles surfaces ou vous transformez un bâtiment existant ?
  • Votre commune est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ?
  • Vous êtes situé dans un secteur soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) ?

Ces premières questions permettent, pour la plupart des projets, de savoir quelle autorisation demander.

Le PLU est le règlement qui va dicter les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre terrain. Votre mairie pourra vous renseigner sur ce règlement. Pour beaucoup de communautés de communes, il est même consultable en ligne : voici l’exemple du PLU de Bordeaux Metropole. Pour en savoir un peu plus sur le fonctionnement d’un PLU, je vous invite à regarder cette vidéo !
Si vous n’êtes pas couvert par un PLU, alors peut être êtes vous soumis au Règlement National d’Urbanisme. Il s’agit des règles de bases, qui sont ensuite développées et affinées dans les PLU.

Vous construisez de nouvelles surfaces de plancher :

Ce cas de figure peut concerner une construction neuve, ou une extension.

  • En dessous de 5m², il n’y a pas d’autorisation nécessaire.
  • Entre 5 et 20m², vous devez déposer une déclaration préalable de travaux.
  • Entre 20 et 40 m², cela dépend si votre commune est couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou non. Pour le savoir, le plus simple est de demander à votre mairie. Si vous n’êtes pas couvert par un PLU, vous devez déposer un permis de construire à partir de 20 m² de surface de plancher créé. Si votre commune a un PLU, vous pouvez déposer une déclaration préalable jusqu’à 40 m² de surface de plancher.

surface de plancher et emprise au sol

Attention ! peut-être avez-vous entendu dire que le garage et les terrasses couvertes n’étaient pas de la surface de plancher. Effectivement, la surface de plancher correspond à une surface close et couverte, mesurée à l’intérieur des murs. Une terrasse couverte n’est pas close, puisqu’elle n’est pas « fermée » par des murs. De même, sur les formulaires Cerfa, on fait la distinction entre surface de plancher et surface de plancher taxable. Les espaces clos et couvert dédiés au stationnement (les garages) sont de la surface de plancher taxable, mais déduits de la surface de plancher simple.

On pourrait donc en déduire que ces terrasses couvertes ou ces garages n’entrent pas en compte dans ces limites de 20 ou 40m². Mais leur hauteur, leur implantation ou leur esthétique doivent répondre aux règles d’urbanisme en vigueur. On tiendra compte alors de l’emprise au sol de la construction.

Si dans le cas de la surface de plancher, on mesure toutes les surfaces de chaque niveau de la construction (rez de chaussée, premier étage, comble aménagé avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80m…), pour l’emprise au sol, on ne tient compte que de la surface au sol. L’emprise au sol de votre bâtiment se mesure à l’aplomb de la construction, c’est-à-dire à la limite de votre toiture. Si vos débords de toiture ne sont pas soutenus par des poteaux ou des prolongements de murs, vous pouvez les déduire. Mais si votre terrasse est couverte par une toiture soutenue par des poteaux, elle doit être compté dans l’emprise au sol de votre projet.

Si vous construisez un garage ou un quart port, vous tiendrez compte de l’emprise au sol créée, pour savoir si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire.

Vous intervenez sur un bâtiment existant :

  • Vous re-cloisonnez l’intérieur, sans modifier la façade: il n’est pas nécessaire de déclarer quoi que ce soit. Tout comme si vous remplacez vos portes et fenêtres à l’identique.
  • Vous modifiez votre façade, en changeant une porte ou une fenêtre par un autre modèle, en créant ou en modifiant une ouverture: il vous faudra déposer une déclaration préalable de travaux. Par contre si vous réalisez ces travaux dans un secteur soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF), il faudra déposer un permis de construire.
  • Vous changez la destination des locaux, par exemple en transformant un garage en chambre, ou une maison en commerce: vous devez déposer une déclaration préalable de travaux, tant que vous ne modifiez pas la façade ou que vous ne touchez pas à la structure porteuse du bâtiment. Dans le cas contraire, ce changement de destination entraîne la demande d’un permis de construire.

Vous l’aurez compris, c’est essentiellement la surface créée ou transformée qui déterminera si vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.

Mais concrètement, comment sont constitués ces dossiers ?

Quel que soit le dossier à constituer, il faut commencer par le formulaire Cerfa correspondant, téléchargeable directement sur le site du service public, dans les autorisations d’urbanisme.

Les formulaires d’autorisations d’urbanisme reprennent tous les renseignements administratifs propres à votre projet :

  • L’identification du demandeur, c’est-à-dire celui qui dépose la demande.
  • L’adresse et la surface du terrain du projet.
  • La nature du projet, et sa surface…

C’est notamment dans ces formulaires que vous allez déclarer les surfaces de plancher de votre projet. Ils listent également l’ensemble des pièces que vous devez fournir, pour permettre l’instruction de votre demande par les services concernés.

La composition du dossier de déclaration préalable aux travaux (DP):

Un plan de localisation est obligatoire quelle que soit la nature de votre projet. Des pièces complémentaires sont ensuite demandées suivant la nature du projet. Il est important de ne pas donner les pièces non nécessaires pour ne pas induire en erreur l’instructeur. Celà pourrait entraîner des demandes de pièces complémentaires et retarderait la délivrance de votre autorisation. Mieux vaut déposer un dossier clair et concis, et gagner en efficacité !

La composition d’un dossier de permis de construire :

Pour un permis de construire, les pièces obligatoires sont plus nombreuses.

  • Le plan de localisation de votre terrain
  • Le plan de masse du projet
  • Une coupe sur le terrain et votre construction envisagée
  • Une notice descriptive du projet
  • Un plan des toitures
  • L’ensemble des façades des constructions, y compris celle d’une construction annexe éventuelle. Si vous construisez une maison neuve, avec un garage indépendant, vous ne pourrez pas seulement remettre les façades de la maison.
  • Une insertion de votre projet sur votre terrain qui permettra de donner une idée du rendu final.
  • Des photos de l’environnement proche et lointain du terrain.

Ce dossier doit permettre de vérifier si votre projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Les hauteurs de façades, les pentes et hauteurs de toiture doivent être renseignés. On doit également pouvoir identifier si les reculs des limites de propriétés et de la rue sont conformes. Chaque document apporte un renseignement, et c’est l’ensemble qui permettra d’en vérifier la cohérence et la validité au regard des règles d’urbanisme.

Des pièces complémentaires plus spécifiques sont demandées, je vous invite à lire l’article à ce sujet: Le permis de construire contraintes techniques, géographiques et patrimoniales.

Un nombre d’exemplaire donné de ce dossier doit être remis aux services instructeurs. Vous devrez fournir des exemplaires complémentaires de certaines pièces, comme pour le plan de situation. Vous pouvez facilement vous retrouver avec 10 copies d’un seul plan ! Gardez vous également un exemplaire du dossier complet pour vos archives.

Une fois que vous avez déposé votre dossier en mairie, tout n’est pas terminé.

Nous entrons dans le délai d’instruction, qui peux être plus ou moins long, selon qu’il s’agisse d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire, et s’il doit être examiné par les Architectes des Bâtiments de France (ABF), ou encore s’il s’agit d’un ERP (établissement recevant du public).

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